日前，中交地产发布2022年年报并举办业绩会。从年报数据来看，中交地产在2022年继续增收不增利。营收同比涨幅达164.52%，其归母净利润却大跌85.6%，创下近十年来最大跌幅。

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2022年全年，中交地产实现营业收入384.67亿元。这是公司首次突破300亿元大关，上一年其营收仅为145.1亿元。

但增收不增利的“怪圈”并非首次出现。2018—2021年，中交地产对应的营收和归母净利润分别为89.48亿、140.6亿、123亿、145.4亿和384.7亿元；8.09亿、5.42亿、3.47亿、2.35亿和3394万元，其归母净利润连续四年下滑。

实际上，多年来少数股东侵蚀了大部分利润。财报显示，2022年中交地产净利润为10.22亿元，而少数股东损益则达到了9.88亿元，且较上一年同期增长96.28%。从2018年到2022年，少数股东损益占比净利润总额逐年增加，分别为29%、51%、61%、68%以及97%。

与上述数据形成强烈对比的是少数股东权益的微弱增幅，2022年末中交地产的少数股东权益为157.48亿元，同比仅增长7.22%。业内人士指出，当权益占比与利润占比的失衡时，除了被合作方模分走利润外，也存在“明股实债”的可能性。

除此之外，2022年中交计提的信用减值损失及资产减值损失共计8.42亿元，比上一年增加了5.55亿元。

营收成本的上涨尤其是拿地成本的提高是盈利空间收窄的原因之一。财报数据显示，中交地产在2022年营业成本为333亿元，较上一年增长197.05%。其中占据“大头”的土地成本从2021年的49亿元上升到2022年的187亿元，增速达381%，占总营业成本占比从2021年的43.87%上升至2022年的56.22%。

分地区来看，华北和华南地区的营收和成本增长速度最快。财报显示，2022年，华北地区的营收增长2963.53% ，营业成本增长7883.07%；华南地区营收增长3083.23% ，营业成本增长3243.92%。然而华南地区对营收贡献在六个大区中最低，仅为3.69%。

从土储也可看出中交地产向华南地区的倾斜力度。2022年珠三角拿地金额占比达到59.4%，同比上涨47.6个百分点。而营收贡献比例最高的华东地区，中交地产在长三角拿地占比为28.1%。

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尽管2020年以来房地产行业处于下行周期，多数房企采用收缩战略，中交地产逆势扩张，开发项目数量和投资规模增加较多，2020—2022年存货余额同比增幅分别为142.25%、51.17%及-1.79%。

年报数据显示，中交地产项目数量从2019年的55个增加到2022年末的115个。其中2020年，公司新增土地建面同比增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，超出当年533亿元销售金额。

规模的扩张带来的是债务持续增加。最近3年中交地产短期债务规模分别为9.22亿元、17.5亿元及21.02亿元，其中2021年末及2022年末同比增幅分别为89.98%及20.01%。而同行业可比上市公司2021年末及2022年末短期债务同比增幅均值分别为 5.51%及-4.18%。

背靠母公司中交房地产集团，中交地产的融资渠道较多。2021年12月到2022年底，中交地产合计获得母公司195亿元借款额度，截至2022年底实际借款余额达178亿元，加上其他借款总计融资余额达240.07亿元。

值得注意的是，关联方相关借款不计入常规杠杆率指标中，加上这部分的借款，中交地产的净负债率则由166.6%增长到达到293%，企业整体的财务杠杆进一步拉高。

而母公司借款利率在7%—10%之间，不仅远高于其他央国企融资成本，也高于公司其他渠道融资成本。财报数据显示，中交地产在银行贷款平均融资成本在2.60%—6.50%，信托融资平均成本6.80%—8.40%，债券平均融资成本约3.52%—6.90%。

中交地产至今仍旧不满足三道红线要求。财报显示，其2022年账面现金及等价物为86.8亿元，短期借款为8.9亿元，一年内到期的非流动负债达177.5亿元，短期偿债压力较大。

关于高负债问题，中交地产董事兼总裁汪剑平解释称，近年来主营业务发展规模较快，债权融资在促进公司业务规模增长的同时，也导致公司资产负债率指标偏高。公司目前正在积极推进向特定对象发行股票事宜，如能够顺行发行，将扩大公司净资产规模，改善公司资产结构。

36氪作者 | 王露

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