近日，央行公布一季度金融数据，其中3月新增居民中长期贷款6348亿元，创历史同期新高；一季度社融累计新增创历史新高；3月末M2同比增长12.7%，预期11.9%，是2016年5月以来次高值。

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住房消费的持续修复，带动居民中长期贷款改善。社融高增之下，房企融资同步改善，但其中民企融资仍未有实质性好转，M2同比与CPI的背离表明居民消费潜能仍需进一步激发。

居民端住房消费持续复苏拉动中长期贷款改善。今年2月以来居民中长期贷款的持续改善主要受到房地产市场边际复苏的影响。

贝壳研究院数据显示，2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长，与2021年一季度水平相当；二手房价格在1月止跌转涨，3月末较去年四季度末累计上涨2.4%，3月同比降幅收窄至4.5%。

另一方面，在本轮政策宽松周期中，多地纷纷放松限贷政策，购房者获得了更多的信贷支持，一季度贝壳60城二手房购房者平均贷款成数为61%，处在2019年以来高位上，同比提高5个百分点。

房企端融资底部修复，但民企融资环境仍待改善。3月末M2与社融同比剪刀差收窄，表明经济的逐步修复带动企业资金需求上升。

具体到房地产行业，房企融资也在逐步改善。据统计，3月房企新发行信用债规模较2022年同期增长约两成，但仍不及2021年同期，其中民企融资仍未有实质性改善，与2021年同期民企发债规模占比两成相比，2023年3月占比不足3%。

2023年仍是房企偿债大年，民企融资和经营恢复的不确定性将影响购房者对新房交付的预期，进而影响新房和土地市场的修复，民营房企融资环境仍待进一步改善。

尽管当前居民和企业端信贷均有改善，但货币效率降低，二季度信贷增长势头或将放缓。一季度信贷开门红态势持续演绎，但居民端需求不足隐忧或将掣肘信贷高增的可持续性。3月份CPI同比上涨0.7%，“通缩”担忧渐强。

M2与CPI的持续背离表明货币效率降低，资金更大比例以存款形式沉淀，未转化为消费。一季度居民新增人民币存款9.9万亿，创历史新高，“超额储蓄”持续累积。

4月以来，房地产市场修复动能有所减弱，近期贝壳市场前瞻性指标如景气指数、贝壳经理信心指数等均呈现回落趋势。居民端消费潜能仍待激发，预计房地产政策端将继续加大对刚性和改善性住房需求的支持，尤以降改善换房资金门槛、优化交易流程畅通换房链条政策为主。

图1：贝壳二手房经理人信心指数（KMI）

数据来源：贝壳研究院

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